Le imposte da pagare quando si compra una casa dipendono da diversi fattori e variano a seconda che il venditore sia un “privato” o un’impresa e l’acquisto venga effettuato in presenza o meno del «bonus prima casa». Iniziamo dal caso in cui si acquisti l’immobile senza benefici «prima casa» per poter meglio comprendere, successivamente, quali sono i vantaggi fiscali dell’agevolazione in commento.

La presente guida è debitrice dell’opuscolo pubblicato dall’Agenzia delle Entrate e, quindi, realizzata sulla base di quanto chiarito dalla stessa amministrazione finanziaria. Per ulteriori chiarimenti leggi anche Agevolazione fiscale sulla prima casa.

 Imposte per l’acquisto senza benefici prima casa

Vediamo il regime fiscale previsto per l’acquisto di un’abitazione senza l’applicazione delle

agevolazioni prima casa (di cui parleremo in seguito).

La vendita viene tassata in modo diverso a seconda che si acquisti da un’impresa (normalmente la ditta costruttrice) o da un privato. Vediamo singolarmente tali ipotesi.

Acquisto della casa da un’impresa

In generale l’atto di acquisto di casa a uso abitativo da parte delle imprese è

esente da Iva (anche se le eccezioni, che a breve vedremo, sono talmente ampie da considerare l’Iva ormai una costante nelle vendite dall’impresa costruttrice). Quando la vendita è Iva esente si deve pagare:

• l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%
• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• l’imposta catastale fissa di 50 euro.

L’Iva invece va applicata nelle seguenti circostanze:

• cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare);
• cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).

In questi casi, le tasse da pagare per l’acquisto della casa senza le agevolazioni fiscali sono:

• Iva al 10% (per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”, ovvero l’Iva al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9;
• imposta di registro fissa di 200 euro;
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• imposta catastale fissa di 200 euro.

Acquisto della casa da un privato

Chi acquista la casa da un privato e non da una ditta deve pagare le seguenti imposte:

• imposta di registro proporzionale del 9%;
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• imposta catastale fissa di 50 euro.

In ogni caso (acquisto da impresa o acquisto da privato), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

Imposta di registro

Sia quando si compra da un’impresa in esenzione dall’Iva sia quando si compra da un privato, l’imposta di registro proporzionale non può comunque essere di importo inferiore a 1.000 euro. Tuttavia, l’importo effettivamente da versare potrebbe risultare inferiore per effetto dello scomputo dell’imposta proporzionale già versata sulla caparra quando è stato registrato il contratto preliminare.

Imposte da pagare senza benefici prima casa: lo schema

Imposte per l’acquisto senza benefici prima casa 2018

Se si compra l’immobile usufruendo dei «benefici fiscali prima casa» (vedremo in seguito quando è possibile ottenerli) bisogna pagare le seguenti imposte.

Acquisto della prima casa da un privato o da un’impresa in esenzione Iva

• imposta di registro proporzionale nella misura del 2%
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• imposta catastale fissa di 50 euro

Acquisto della prima casa da un’impresa, con vendita soggetta a Iva

• Iva ridotta al 4%;
• imposta di registro fissa di 200 euro
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro
• imposta catastale fissa di 200 euro

Anche in questo caso, l’imposta di registro proporzionale (2%) non può essere di importo inferiore a 1.000 euro. Tuttavia, l’importo effettivamente da versare potrebbe risultare inferiore per effetto dello scomputo dell’imposta proporzionale già versata sulla caparra (quando è stato registrato il contratto preliminare) o per effetto del credito d’imposta per l’acquisto della “prima casa”.

Imposte da pagare con benefici prima casa 2018: lo schema

Condizioni per ottenere le agevolazioni fiscali acquisto prima casa

Per ottenere il bonus prima casa è necessario rispettare le seguenti condizioni.

Categoria catastale della prima casa

L’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile)
• A/3 (abitazioni di tipo economico)
• A/4 (abitazioni di tipo popolare)
• A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
• A/6 (abitazioni di tipo rurale)
• A/7 (abitazioni in villini)
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria. È necessario, tuttavia, che le stesse siano destinate in modo durevole a servizio

dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.

Luogo ove si trova la prima casa

Non per tutti gli immobili è possibile ottenere il bonus prima casa. Le agevolazioni infatti spettano solo a condizione che;

• l’abitazione si trovi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza;
• se residente in altro Comune, il contribuente deve, entro 18 mesi dall’acquisto, trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile. La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto. Il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato presenta al Comune la dichiarazione di trasferimento.

Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova:

• nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive);
• nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro;
• nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero. La condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE o autocertificata con dichiarazione nell’atto di acquisto.

Che succede se il contribuente ha già usufruito dell’agevolazione prima casa?

Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto. L’estensione dell’agevolazione spetta anche nel caso di nuovo acquisto a titolo gratuito (donazione e successione).

Nell’atto di acquisto del nuovo immobile in regime agevolato (compravendita, atto di donazione o dichiarazione di successione) deve risultare l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno. Se questo non avviene, si perdono le agevolazioni usufruite per l’acquisto del nuovo immobile e, oltre alla maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30%.

Per la mancata assunzione dell’impegno è prevista, tuttavia, la possibilità di ottenere una riduzione della sanzione (mediante l’istituto del ravvedimento operoso), presentando un’istanza all’Agenzia delle Entrate nella quale dichiarare la decadenza dall’agevolazione.

Anche il contribuente che, dopo l’acquisto, si rende conto di non poter rispettare l’impegno assunto (vendita del vecchio immobile), potrà proporre apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto. Con questa istanza, da presentare entro l’anno dal nuovo acquisto, si dichiarerà l’impossibilità di vendere e, di conseguenza, si chiederà la riliquidazione dell’imposta dovuta e il calcolo dei relativi interessi da pagare.

Le agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa non spettano quando si acquista un’abitazione ubicata nello stesso Comune in cui si è già titolare di altro immobile acquistato senza fruire dei benefici. Questo, anche se si assume l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno dal nuovo acquisto.

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